2010年房地产新政市场走势研究报告_22页_伟业

基于新政的市场走势研判一、背景：房价增速过快，新政陆续出台...1二、近期：市场迅速进入下行区间..2三、中长期：政策调整和价格触底都可能造就市场反弹..9四、应对策略：根据自身情况调整预期积极应对..14五、相关附件16伟业控股·市场发展中心（研究院）二零一零年五月基于新政的市场走势研判-1-一、背景：房价增速过快，新政陆续出台2010年初，虽有新一轮房地产宏观调控信号的显现，但跨越了春节至两会期间的短暂观望，房地产市场在第一季度仍保持飙升的状态–全国一季度商品房销售额同比增长57.7%，其中，北京同比增长89.7%，深圳同比增长101.8%，上海同比增长38.5%，天津同比增长38.6%，南京同比增长46.2%。4月中旬，国务院和相关部委陆续出台了一系列“政策组合拳”，包括“国四条”、“国发[2010]10号”“建房[2010]53号”等（详细政策见附件），内容涉及购房信贷、异地购房、房企融资等诸多方面的内容，其密集程度和打击力度较为罕见。随着部分地方政府的执行细则陆续出台，市场走势也愈发难辨：一方面政府调控的决心已定，一方面供需双方与政策的博弈仍在持续，如何评判政策对现有市场的影响程度？企业、客户又该如何应对？为此，我们将遵循“在特定经济环境下政府、供应、需求三要素相互博弈的有中国特色的房地产市场规律”进行理论探讨，同时对市场一线开展全面调研，以得出以下判断。基于新政的市场走势研判-2-二、近期：市场迅速进入下行区间图1针对近期市场的研判体系和论证逻辑针对近期市场的研判体系和论证逻辑�政府因素政府因素�该调控：房价过快上涨的问题亟待解决该调控：房价过快上涨的问题亟待解决房地产市场问题既是经济问题，更是影响社会稳定的民生问题。房价过高、上涨过快，（今年部分城市同比涨幅达到80%以上，如图2所示），加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会和谐发展。市场市场短期内市场将迅速进入下行区间，成交量降幅至少40%，房价至少回归到2009年底的水平（降幅约在15%-30%之间）调整过程中，二手市场先于一手市场、郊区市场先于城区市场、二三线城市与一线城市同步并略有滞后政府因素：不遗余力地调控房价，态度明确、执行力强、效果渐显政府因素：不遗余力地调控房价，态度明确、执行力强、效果渐显•房价过快上涨的问题关系经济与民生，中央政府亟待解决•一季度各项宏观