2010年佛山房地产市场分析年度报告_39页_合富辉煌

-0-1CONFIDENTIAL在高压中突围在高压中突围——2010年佛山房地产市场分析报告本报告的数据引用自各区建设局网站、国土局及合富辉煌市场研究部监测数据，数据仅供参考之用。本报告的数据引用自各区建设局网站、国土局及合富辉煌市场研究部监测数据，数据仅供参考之用。市场研究部市场研究部-1-前言前言纵观近年的房地产市场，是政策与市场的博弈过程。纵观近年的房地产市场，是政策与市场的博弈过程。首先宏观调控是中央把控国家发展的利器，在行业发展上，宏观调控一直能成功地推动各行各业按其意愿去发展；在经济上，过去GDP的增长放缓、CPI的高速增长、存贷款利率等方面都能按中央的方向调整而达到成效；但唯独房地产行业却像一匹桀骜不驯的野马，在宏调的多次干预下，虽曾成功按宏调方向运行一段时间，但其却能多次脱离宏调方向，朝着自身的方向运行。究其原因，可以说近年商品房已逐渐成为国民生活的必需品，其在国民心中的性质已与大米相近，那么，既然是必需品，按惯例越是打压则越是会增大市场的需求意欲。而在近几年的房地产调控中也印证了这个规律，政策的打压虽然会在短期内产生作用，但其作用仅是把需求暂时延后，在需求压抑一定阶段后，被延后的需求会跟正常需求累加，从而形成需求集中爆发进入市场，并加速房价的上升。因此，越是压制需求，其后续的反弹能力将会越强。在这里我们发出了疑问，假如没有强硬的房地产调控政策，任市场发展的话，其房价的上升幅度高呢，还是打压需求，引来后延需求爆发导致房价上升的幅度高呢？姑且不论哪个方向的房价更高，但政策与市场运行相驳，代表政策根本就不该干预吗？从国情上看，文革后大力发展人口的政策使中国成为人口大国的事实难以改变，而随着城市化进程的不断加速，国民对住房的需求日益膨胀，这种需求将难以压制。按商品的运行规律来看，与需求增长相协调的是增大供给，因此调控的主调应重在增供应，而不是压需求上。但是，中央仅能从土地这个源头上增供应，而住房的供应需要1-2年的从土地至住宅的转化过程，在这个转化过程中还会出现囤地、拖慢工程进度、捂盘惜售等现象，这些都会影响供应的实际到位。所以，无法有效促进住房实际供应将难以压制楼价的上升。在本年的博弈中也说明了这一点，以压抑需求为主的干预性政策并不能成功压制高企的房价，本年的收官之战由市场略胜于政策来告终。而2010年，对于二线城市的佛山来说，广佛同城及地铁的开通这两个