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2010年佛山房地产市场分析年度报告_39页_合富辉煌

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-0-1CONFIDENTIAL在高压中突围在高压中突围——2010年佛山房地产市场分析报告本报告的数据引用自各区建设局网站、国土局及合富辉煌市场研究部监测数据,数据仅供参考之用。本报告的数据引用自各区建设局网站、国土局及合富辉煌市场研究部监测数据,数据仅供参考之用。市场研究部市场研究部-1-前言前言纵观近年的房地产市场,是政策与市场的博弈过程。纵观近年的房地产市场,是政策与市场的博弈过程。首先宏观调控是中央把控国家发展的利器,在行业发展上,宏观调控一直能成功地推动各行各业按其意愿去发展;在经济上,过去GDP的增长放缓、CPI的高速增长、存贷款利率等方面都能按中央的方向调整而达到成效;但唯独房地产行业却像一匹桀骜不驯的野马,在宏调的多次干预下,虽曾成功按宏调方向运行一段时间,但其却能多次脱离宏调方向,朝着自身的方向运行。究其原因,可以说近年商品房已逐渐成为国民生活的必需品,其在国民心中的性质已与大米相近,那么,既然是必需品,按惯例越是打压则越是会增大市场的需求意欲。而在近几年的房地产调控中也印证了这个规律,政策的打压虽然会在短期内产生作用,但其作用仅是把需求暂时延后,在需求压抑一定阶段后,被延后的需求会跟正常需求累加,从而形成需求集中爆发进入市场,并加速房价的上升。因此,越是压制需求,其后续的反弹能力将会越强。在这里我们发出了疑问,假如没有强硬的房地产调控政策,任市场发展的话,其房价的上升幅度高呢,还是打压需求,引来后延需求爆发导致房价上升的幅度高呢?姑且不论哪个方向的房价更高,但政策与市场运行相驳,代表政策根本就不该干预吗?从国情上看,文革后大力发展人口的政策使中国成为人口大国的事实难以改变,而随着城市化进程的不断加速,国民对住房的需求日益膨胀,这种需求将难以压制。按商品的运行规律来看,与需求增长相协调的是增大供给,因此调控的主调应重在增供应,而不是压需求上。但是,中央仅能从土地这个源头上增供应,而住房的供应需要1-2年的从土地至住宅的转化过程,在这个转化过程中还会出现囤地、拖慢工程进度、捂盘惜售等现象,这些都会影响供应的实际到位。所以,无法有效促进住房实际供应将难以压制楼价的上升。在本年的博弈中也说明了这一点,以压抑需求为主的干预性政策并不能成功压制高企的房价,本年的收官之战由市场略胜于政策来告终。而2010年,对于二线城市的佛山来说,广佛同城及地铁的开通这两个

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