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2010年济南房地产市场年报_44页_中原

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中原地产:中原地产:2010年济南房地产市场年报年济南房地产市场年报一、2010年济南房地产市场回顾调控政策持续从紧,但政策在强大市场力量面前效果微弱国十一条、新国十条、新国五条,2010年因政策频出被称为“政策年”。但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响,2010年济南商品住宅成交均价达到8598元/平方米,环比2009年大幅上涨43%,调控效果微弱。新增供应量放大,成为商品住宅成交的最强支撑2010年商品住宅新增供应量达到217.49万平方米,较2009年大幅上涨48%;其中,普通住宅产品占商品住宅总供应量的98%,2010年在市场迅速扩张、新项目加速上市的背景下,济南房地产市场的成交量主要由新增供应量支撑。房价高企,中端产品的市场需求量井喷,首次置业者和初次改善者成为购房主体在房价高企不下的压力下,首次及初次改善型购房者纷纷将购房目标转移到性价比高的项目上,以时间换空间,导致市场上中端项目的需求量井喷。产品品质提高,高端改善及投资购房群体正在快速扩大随着一线品牌开发商的进驻,济南精装修商品住宅数量增多,精装修住宅占市场供应总量的15%左右。同时装修标准亦呈现快速上涨趋势,精装修标准从1500元/平方米发展到4000元/平方米,单价万元以上高端项目成交火热,高端改善及投资购房群体正在快速扩大。开发商拿地谨慎,地价平稳相比于2009年的拿地疯狂、地王频现,2010年土地市场在政策的压力下渐趋理性。2010年土地单价最高为1083万元/亩,较2009年的1878万元/亩的单价地王少了约800万元/亩。2010年的平均楼面环比2009年下降约10%,整个土地市场趋于稳定。二、房地产相关政策及行业信息(一)国家及济南市政府宏观政策1、2010年政策概述2010年中国楼市发文数量之多,严厉程度之重,执行力度之强使2010年成为中国楼市调控最强年。然而在调控高压下,北上深杭一线城市住宅成交量再次反弹,各地地王频现。据山东中原数据监测,2010年济南商品住宅均价比2009年上涨43%,为济南商品住宅历史最高年涨幅。基于楼市如此表现,2010年的楼市调控被认为是效果不明显。究其原因,在于国内货币流动性充裕、通货膨胀预期强而目前低利率、金融市场缺乏其他投资渠道;快速城市化导致刚性购房需求激增;地方政府能够通过抬高地价牟取利益的土地垄断;开发商资金压力小

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