2010年3月江苏淮安房地产市场分析报告_68P

1淮安市场分析报告淮安市场分析报告20102010-0303-2323版本版本定位结论篇定位结论篇市场分析篇市场分析篇具体项目篇具体项目篇客户分析篇客户分析篇城市简析篇城市简析篇报告框架报告框架二、市场二、市场分析分析篇市场总述市场总述土地市场土地市场住宅住宅市场市场一、市场总述一、市场总述淮安房地产市场总述淮安房地产市场总述政策►从限制到救市，从提息到降息：2007年10月—2008年8月，控制房价过快增长；2008年9月16日“双率下调”；2009年各地出现“井喷”现象，而2010年前两月成交量相对于2009年后两月一般。市场►房地产市场有所回暖，消化量增加，2009年市区成交万296.78㎡：淮安2010年前两月新增商品房消化率达到65.4%，同比上涨26.2%，环比上涨12.5%。►08年的行业调整和金融危机影响逐渐减小，市场迎来“小阳春”。►08年的行业调整和金融危机对二手房市场影响大：淮安2008年二手房交易量相比2007年骤减45.57万㎡，2009年相比2008年激增34.21万㎡。土地►土地市场成交量稳定：07年、08年土地成交量分别是413万㎡、415万㎡，基本无变化，而09年为683万㎡，上涨268万㎡。►土地成交均价略有下降：07年、08年土地成交均价分别是1113元/㎡、948元/㎡，下浮14.8%，而09年为1351元/㎡，上涨403元/㎡。。►09年1-12月土地成交量是683万㎡，土地成交均价1351元/㎡。淮安房地产市场总述淮安房地产市场总述产品产品►建筑风格：各类建筑风格已经在淮安市场上纷纷出现，如地中海建筑风格、古典主义建筑风格等。►户型：市场主流户型为三室两厅，以改善型居住为主。►景观：淮安房地产项目越来越注重景观规划，但精品景观仍很少，景观营造较为粗糙（如香格里拉）。►品质：在激烈市场竞争环境下，开发企业开始注重项目品质打造（如中天花园）。供销供销►淮安未来房地产市场潜在供应量大：至09年12月商品房存量205万㎡；待开发商品房面积约1587.5万㎡（未开发土地的容积率按1.5进行测算），共计2381万㎡。►商品房供应以120-140㎡的三房为主，但80-90㎡的两房，110-120㎡的三房去化速度最快。►淮安二手房市场主要供应在在中心城区，淮阴区及开发区供应量小。价格价格►09年由于行业调整及一系列政策的影响，淮安市