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2010年4月房地产开局专题研究报告_47页_高通智库

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文档简介:

北京市朝阳区三元桥时间国际北京市朝阳区三元桥时间国际6号楼号楼802邮编:邮编:100028Tel:(+8610)58677851,58677852,58677859http://www.gaotongchina.com2010年地产开局:价格深调风险加大2010年地产开局:价格深调风险加大摘要:摘要:�当前整体评估宏观经济、货币政策、信贷、利率、汇率,可以发现宏观经济各环节均助推房地产资产价格的上涨,房地产资产价格上涨环境特征显著。�楼市供应历史新低,遭遇2009年的货币超放,通胀预期、当前低息环境、加之投资渠道匮乏,促成了房价的快速上涨。�2010年的需求,出自货币超放背景下,被放大的投资保值需求,同时价格上涨也逼迫需求释放,目前的需求不具有可持续性。�考虑到内地的加息压力,以及汇率调整后的利率配合,对于当前住宅租售比年化回报率已经为负值的住宅投资而言,将挤压泡沫。�即将出现的“强政策调控、弱制度改革”局面,将使未来一个短周期内房地产市场的波动性增强。�一线城市的高档住宅的租售比的年化回报率在2.5%左右,中低住宅在1.8%左右;二线城市高档住宅的租售比年化回报率在3.2%,中低住宅在2.7%左右,均接近和低于一年存款利息;在减去通胀之后的实际收益率,已经为负值。�从租金收入与购房资金长期成本的比值看,一线城市处于0.3-0.6之间,二线城市处于0.3-0.8之间。由此衡量的价格高估程度:一线城市住宅价格高估40%-70%;二线城市住宅价格高估20%-70%。�结合近年房价涨幅:当前房地产价格与投资价值的背离程度,远高于2007年泡沫时期的水平(上涨在40%以上),预示投资预期颠覆后,价格深调风险巨大。�目前房企对地价的竞价估算,采取的是拿地阶段的房价的倒推机制,而房价水平的合理和可持续性值得商榷。�国内房地产在经过10年黄金期的粗放、快速发展后,内地房地产土地、资金双杠杆的传统商业模式中,土地杠杆所发挥的作用在未来将受到更多局限。行业竞争力演变的大趋势在资本领域的体现更加显性。房企在地产金融领域的表现,将成为持续竞争力的核心。www.gaotongchina.comwww.gaotongchina.com专项研究报告专项研究报告researchreportonspecialsubjects2010年4月3日|专项研究报告专项研究报告|2目录目录第一部分宏观经济

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